COVID Update on Foreclosures and Evictions

The Judicial Council made some big changes with its vote two weeks ago to end some of its emergency orders that were put in place in reaction to the COVID-19 pandemic. In light of that, we thought now would be a good time to give you an update on the current status of foreclosures and evictions. 

Governor Newsom was the first to take action through Executive Order N-28-20. Among other things, it requested financial institutions holding commercial or residential mortgages to implement a moratorium on all foreclosure proceedings if they were caused by COVID-19. Many financial institutions have agreed to suspend residential foreclosures. At the present time Executive Order N-28-20, as extended, remains in place until September 30^th.

Next, on March 27, 2020, Governor Newsome issued Executive Order N-38-20 which authorized the Judicial Council to make emergency rules to maintain the safe and orderly operation of the courts. 

Under that authority, the Judicial Council voted on April 6, to adopt a rule staying residential and commercial judicial foreclosures until 90 days after the governor ends the state of emergency related to COVID-19. This was done with the expectation that legislation to address these statutory issues would follow quickly once the Legislature reconvened.

At its meeting on April 6, 2020, the Judicial Council adopted an emergency court rule that effectively stopped all evictions, other than those necessary to protect public health and safety, for the duration of the COVID‐19 emergency. The rule was applicable to all courts and to all eviction cases, whether they are based on a tenant’s missed rent payment or another reason. This rule curtailed evictions by prohibiting a court from issuing a summons for unlawful detainer unless the eviction was necessary to protect the public health or safety. The emergency rule promulgated by the Judicial Council on April 6, was set to remain in effect until 90 days after the Governor lifts the state of emergency related to the COVID‐19 pandemic, or until would be amended or repealed by the Judicial Council. 

Additionally, the April 6 court rule prohibited a court from entering a default judgment against the tenant because the tenant failed to file a response, unless the court finds on the record the eviction was necessary to protect public health and safety.

On August 13, 2020, the Judicial Council voted 19-1 to end Emergency Rule 1 and 2 on September 1st. Chief Justice Cantil-Sakauye said “The judicial branch cannot usurp the responsibility of the other two branches on a long-term basis to deal with the myriad impacts of the pandemic. The duty of the judicial branch is to resolve disputes under the law and not to legislate. I urge our sister branches to act expeditiously to resolve this looming crisis.”

There are two main pieces of legislation that are making their way through the Assembly. The first, AB 1436, would enact the Small Landlord and Homeowner Relief Act of 2020. It would authorize a borrower to request forbearance of their mortgage payments from the bill’s operative date and either 90 days after the termination of the COVID-19 state of emergency or April 1, 2021, whichever occurs first. If certain requirements are met, the lender would be required to provide the forbearance to the borrower.  Additionally, AB 1436 would prevent tenants impacted by COVID-19 from being evicted due to unpaid rent accrued from the start of the COVID-19 state of emergency until 90 days after the State of Emergency has ended or April 1, 2021, whichever happens first. The bill further provides a twelve-month grace period after the state of emergency ends or as of April 1, 2021, whichever occurs first, for tenants to repay missed rents without negative effect on their credit.

The second bill is AB 828. It would prohibit a lender or their agent from submitting a notice of default, notice of sale or a trustee’s deed to a county recorder for residential real properties until 91 days after the end of the after the COVID-9 state of emergency is ended. Addressing judicial foreclosures, this bill would stay any action for foreclosure on a mortgage or deed of trust of residential real property unless the court finds that the action is required to further public health and safety. It would also extend the period for exercising rights, including right of redemption, until 90 days after the COVID-9 state of emergency ends. This bill, if passed, will also prohibit a landlord to from submitting for filing a residential unlawful complaint and prohibiting the court to issue summons on a complaint for a residential unlawful detainer unless the Court finds it necessary to address damage to the property, nuisance, or health and safety.

Currently, non-judicial foreclosures do not appear to be prohibited and it does not appear that owners of non-residential property are going to be granted relief in the upcoming legislature.

Just like foreclosures, the Judicial Council of California amended the April 6 court rule by lifting the ban on evictions. Starting from September 1, 2020, the Courts will begin issuing summons for the eviction cases. The new rule appears to leave the decision to issue summons to the counties. Although the Judicial council lifted the ban on issuing summons, in certain locales, evictions will not take place until after September 30, 2020, at the earliest under Executive Order N-71-20. This Executive Order allows local governments, such as county or a city to issue its own moratorium to stop evictions up to September 30, 2020.

We have received many questions from clients regarding whether they can file a lawsuit for non-payment of rent during the pandemic. The answer to that is complicated as it depends on county to county and in some cases city to city because of the different moratoriums and eviction ordinances in place. For example, the City and County of Sacramento follows the Executive Order N-71-20 extending eviction bans until September 30, 2020.

It remains unclear what the filing of an unlawful detainer action will look like after September 1, 2020. Currently, it will be left to the discretion of local jurisdictions, what, if any moratoriums will be placed on evictions at the local level. This will require landlords to navigate multiple ordinances and codes to determine to viability of an eviction proceeding. However, there is still time for the legislative branch to act at a state level regarding eviction moratorium and as discussed above, there are a couple different bills working their way through the legislative process.

The information presented in this Article is not to be taken as legal advice. Every person’s situation is different. If you are facing a legal issue of any kind, get competent legal advice in your State immediately so that you can determine your best options. 

————-Spanish Translation—————

Actualización de COVID sobre Ejecuciones Hipotecarias y Desalojos

Translated by: Jose L. Parra, Esq.

El Consejo Judicial hizo algunos cambios importantes con su voto la semana pasada para poner fin a algunas de sus órdenes de emergencia que se implementaron como reacción a la pandemia de COVID-19. A la luz de eso, pensamos que ahora sería un buen momento para darle una actualización sobre el estado actual de ejecuciones hipotecarias y desalojos.

El gobernador Newsom fue el primero en tomar medidas mediante la Orden Ejecutiva N-28-20. Entre otras cosas, solicitó a las instituciones financieras titulares de hipotecas comerciales o residenciales que implementaran una moratoria en todos los procedimientos de ejecución hipotecaria si fueran causados por COVID-19. Muchas instituciones financieras han acordado suspender las ejecuciones hipotecarias residenciales. En la actualidad, la Orden Ejecutiva N-28-20, ampliada, permanece en vigor hasta el 30 de septiembre.

Luego, el 27 de marzo de 2020, el gobernador Newsome emitió la Orden Ejecutiva N-38-20 que autorizaba al Consejo Judicial a establecer reglas de emergencia para mantener el funcionamiento seguro y ordenado de los tribunales.

Bajo esa autoridad, el Consejo Judicial votó el 6 de abril para adoptar una regla que mantiene las ejecuciones hipotecarias judiciales residenciales y comerciales hasta 90 días después de que el gobernador finalice el estado de emergencia relacionado con COVID-19. Esto se hizo con la expectativa de que la legislación para abordar estos problemas legales se seguiría rápidamente una vez que la Legislatura se volviera a reunir.

En su reunión del 6 de abril de 2020, el Consejo Judicial adoptó una regla judicial de emergencia que detuvo de manera efectiva todos los desalojos, excepto los necesarios para proteger la salud y la seguridad públicas, mientras dure la emergencia COVID-19. La regla era aplicable a todos los tribunales y a todos los casos de desalojo, ya sea que se basen en el pago del alquiler atrasado por parte del inquilino o por otra razón. Esta regla redujo los desalojos al prohibir que un tribunal emitiera una citación por detención ilegal a menos que el desalojo fuera necesario para proteger la salud o la seguridad públicas. Se estableció que la regla de emergencia promulgada por el Consejo Judicial el 6 de abril permanecería en vigor hasta 90 días después de que el gobernador levante el estado de emergencia relacionado con la pandemia de COVID-19, o hasta que sea enmendada o derogada por el Consejo Judicial.

Además, la regla de la corte del 6 de abril prohibió a una corte dictar un fallo en rebeldía contra el inquilino porque el inquilino no presentó una respuesta, a menos que la corte determine que el desalojo era necesario para proteger la salud y la seguridad públicas.

El 13 de agosto de 2020, el Consejo Judicial votó 19-1 para poner fin a la Regla de Emergencia 1 y 2 el 1 de septiembre. La presidenta del Tribunal Supremo, Cantil-Sakauye, dijo: “El poder judicial no puede usurpar la responsabilidad de los otros dos poderes a largo plazo para hacer frente a los innumerables impactos de la pandemia. El deber del poder judicial es resolver las controversias conforme a la ley y no legislar. Insto a nuestras ramas hermanas a que actúen con rapidez para resolver esta crisis que se avecina ”.

Hay dos leyes principales que se están abriendo paso en la Asamblea. El primero, AB 1436, promulgaría la Ley de alivio para pequeños propietarios y propietarios de viviendas de 2020. Autorizaría a un prestatario a solicitar la condonación de sus pagos hipotecarios desde la fecha de vigencia del proyecto de ley y 90 días después de la terminación del estado de emergencia COVID-19 o el 1 de abril de 2021, lo que ocurra primero. Si se cumplen ciertos requisitos, el prestamista debería proporcionar la tolerancia al prestatario. Además, AB 1436 evitaría que los inquilinos afectados por el COVID-19 sean desalojados debido a la renta impaga acumulada desde el inicio del estado de emergencia del COVID-19 hasta 90 días después de que finalice el estado de emergencia o el 1 de abril de 2021, lo que ocurra primero. . El proyecto de ley proporciona además un período de gracia de doce meses después de que finalice el estado de emergencia o a partir del 1 de abril de 2021, lo que ocurra primero, para que los inquilinos paguen los alquileres perdidos sin un efecto negativo en su crédito.

El segundo proyecto de ley es AB 828. Prohibiría que un prestamista o su agente presenten un aviso de incumplimiento, un aviso de venta o una escritura de fideicomisario a un registrador del condado para propiedades inmobiliarias residenciales hasta 91 días después del final del período posterior al COVID-9 finaliza el estado de emergencia. Al abordar las ejecuciones hipotecarias judiciales, este proyecto de ley suspendería cualquier acción de ejecución hipotecaria sobre una hipoteca o escritura de fideicomiso de propiedad inmobiliaria residencial a menos que el tribunal determine que la acción es necesaria para promover la salud y la seguridad públicas. También ampliaría el período para el ejercicio de los derechos, incluido el derecho de redención, hasta 90 días después de que finalice el estado de emergencia de COVID-9. Este proyecto de ley, si se aprueba, también prohibirá al arrendador presentar una queja ilegal residencial y prohibirá al tribunal emitir citaciones sobre una queja por una retención ilegal residencial a menos que el tribunal considere necesario abordar los daños a la propiedad, molestias, o salud y seguridad.

Actualmente, las ejecuciones hipotecarias no judiciales no parecen estar prohibidas y no parece que los propietarios de propiedades no residenciales vayan a recibir alivio en la próxima legislatura.

Al igual que las ejecuciones hipotecarias, el Consejo Judicial de California enmendó la regla de la corte del 6 de abril al levantar la prohibición de los desalojos. A partir del 1 de septiembre de 2020, los Tribunales comenzarán a emitir citaciones para los casos de desalojo. La nueva regla parece dejar la decisión de emitir citaciones a los condados. Aunque el Consejo Judicial levantó la prohibición de emitir citaciones, en ciertos lugares, los desalojos no se llevarán a cabo hasta después del 30 de septiembre de 2020, como mínimo según la Orden Ejecutiva N-71-20. Esta Orden Ejecutiva permite a los gobiernos locales, como el condado o una ciudad, emitir su propia moratoria para detener los desalojos hasta el 30 de septiembre de 2020.

Hemos recibido muchas preguntas de clientes con respecto a si pueden presentar una demanda por falta de pago del alquiler durante la pandemia. La respuesta es complicada ya que depende de un condado a otro y, en algunos casos, de una ciudad a otra debido a las diferentes moratorias y ordenanzas de desalojo vigentes. Por ejemplo, la ciudad y el condado de Sacramento siguen la Orden Ejecutiva N-71-20 que extiende las prohibiciones de desalojo hasta el 30 de septiembre de 2020.

No está claro cómo se verá la presentación de una acción de retención ilegal después del 1 de septiembre de 2020. Actualmente, se dejará a la discreción de las jurisdicciones locales, si se impondrán moratorias a los desalojos a nivel local. Esto requerirá que los propietarios naveguen por múltiples ordenanzas y códigos para determinar la viabilidad de un procedimiento de desalojo. Sin embargo, todavía hay tiempo para que el poder legislativo actúe a nivel estatal con respecto a la moratoria de desalojo y, como se mencionó anteriormente, hay un par de proyectos de ley diferentes que se están abriendo camino a través del proceso legislativo.

La información presentada en este artículo no debe tomarse como asesoramiento legal. La situación de cada persona es diferente. Si se enfrenta a un problema legal de cualquier tipo, obtenga asesoramiento legal competente en su estado de inmediato para que pueda determinar sus mejores opciones.