Understanding the Home Equity Sales Contract Act In 2020 By: Robert J. Enos, Esq.
Because of the economic consequence of the COVID-19 shut down, jobs have lost and as a result, mortgages will go unpaid and an increase in home foreclosures will occur. Now home prices currently remain high because of the fact inventory is low. So many in default will decide to sell their homes, take whatever equity is left, and move on. However, others may do nothing until they are facing foreclosure. Owners allow this to happen because they just cannot voluntarily let their home go even if the foreclosure strips away whatever equity their home may hold. Accordingly, some who obtain knowledge a property is in foreclosure, contact the defaulting owner and offer deals such a purchase with a rent back option, among other things.
Following the deep recession of the mid 1970s, in 1979, the California legislature was concerned that homeowners whose residences are in foreclosure are at risk of fraud, deception, and unfair dealing by purchasers seeking to get control of their equity for little or no compensation. To prevent this, the Legislature passed the Home Equity Sales Contract Act (Civil Code 1695 et seq.) The Act only applies if all of the following conditions are met: (1) the property is one-to-four family dwelling units; (2) the owner occupies one of the units as his or her principal place of residence; (3) there is an outstanding notice of default recorded; and (4) the buyer will NOT use the property as a personal residence.
The Act does not apply if any one of these four conditions is unmet. If, for example, a seller occupies a property in foreclosure, but the buyer will be occupying the property as his or her personal residence, the home equity sales law does not apply. If all four conditions are met, however, the buyer must use a home equity sales contract, such as the C.A.R. standard form “Notice of Default Purchase Agreement” and attachments which incorporate the many requirements of the Act including: Full Disclosure of all terms of the Agreement; A complete description of the terms of payment from the Buyer; Any terms for a rent-back; and most importantly, Notice of the Five Day Right of Recission, and Cancellation forms.
The Act provides that until the time for the Seller to cancel the Agreement has ended, neither the Buyer nor anyone working for him can ask the Seller to sign any deed or any other document. Also, since this right of rescission does not start to run until the Buyer has provided the Notice, the Seller can cancel at any time before the expiration. If the Buyer never provides the Notice, the Seller can rescind even after the Buyer has recorded their Deed. Furthermore, the legal penalty for violating this Right of Recission is three times the equity plus attorney fees and court costs. Even worse, an equity purchaser who violates the Home Equity Sales Act may be convicted of a crime punishable by one year imprisonment, plus a $25,000 fine, for each violation.
Significant in the conditions of the Act is that a Notice of Default (“NOD”) has been recorded. The Notice of Default is the first recorded document in a Non-Judicial Foreclosure proceeding, commonly called a “Trustee Sale”. In some cases, an NOD may not have been recorded at the time the Seller enters a purchase contract with the Buyer so that Act would not apply. If however, prior to close of escrow the NOD is recorded, then it appears that the Right of Rescission provisions would apply and the Notice of Right of Rescission and Cancellation forms would have to be provided to the Seller and the Rescission time must expire before the close of escrow can occur. This provision is not waivable by the Seller. Any provision of a contract which attempts or purports to limit the liability of the equity purchaser shall be void and shall at the option of the equity seller render the equity purchase contract void. The equity purchaser shall be liable to the equity seller for all damages proximately caused by that provision. Any provision in a contract which attempts or purports to require arbitration of any dispute arising under this chapter shall be void at the option of the equity seller only upon grounds as exist for the revocation of any contract.
Bottom line, whether you represent a seller of buyer and the property at issue has a Notice of Default recorded against it be aware that a Home Equity Sale Contract Act situation might exist. This is particularly important if you are an investor or represent. Executed correctly, Home Equity Sales can yield huge profits, but done incorrectly can result in large judgements and big attorney fee bills.
The information contained in this article is for informational purposes only and not to be construed as legal advice. If you have questions, you should seek competent legal representation to assist you.
————————–Spanish Translation—————————–
Ley de Contrato de Venta del Capital de la Vivienda
By: Jose L. Parra, Esq.
Debido a la consecuencia económica del cierre de COVID-19, se han perdido empleos y, como resultado, las hipotecas quedarán sin pagar y se producirá un aumento en las ejecuciones hipotecarias de viviendas. Ahora los precios de las viviendas siguen siendo altos debido a que el inventario es bajo. Tantos en incumplimiento decidirán vender sus casas, tomar el capital restante y seguir adelante. Sin embargo, otros pueden no hacer nada hasta que se enfrenten a una ejecución hipotecaria. Los propietarios permiten que esto suceda porque simplemente no pueden dejar voluntariamente su casa, incluso si la ejecución hipotecaria elimina cualquier capital que pueda tener su casa. En consecuencia, algunos que obtienen conocimiento de que una propiedad está en ejecución hipotecaria, se comunican con el propietario incumplidor y ofrecen ofertas como la compra con una opción de devolución de alquiler, entre otras cosas.
Después de la profunda recesión de mediados de la década de 1970, en 1979, la legislatura de California tenía la preocupación de que los propietarios cuyas residencias están en ejecución hipotecaria corren el riesgo de fraude, engaño y trato injusto por parte de los compradores que buscan obtener el control de su patrimonio por poca o ninguna compensación. Para evitar esto, la Legislatura aprobó la Ley de Contrato de Venta del Capital de la Vivienda (Código Civil 1695 y siguientes). La Ley solo se aplica si se cumplen todas las condiciones siguientes: (1) la propiedad es una que tiene uno a cuatro unidades de vivienda familiar; (2) el propietario ocupa una de las unidades como su lugar de residencia principal; (3) hay un aviso pendiente de incumplimiento registrado; y (4) el comprador NO utilizará la propiedad como residencia personal.
La Ley no se aplica si alguna de estas cuatro condiciones no se cumple. Si, por ejemplo, un vendedor ocupa una propiedad en ejecución hipotecaria, pero el comprador ocupará la propiedad como su residencia personal, no se aplica la ley de venta del valor de la vivienda. Sin embargo, si se cumplen las cuatro condiciones, el comprador debe usar un contrato de venta del valor de la vivienda, como el C.A.R. formulario estándar “Aviso de Incumplimiento Acuerdo de Compra” y anexos que incorporan los muchos requisitos de la Ley, incluyendo: Divulgación completa de todos los términos del Acuerdo; Una descripción completa de los términos de pago del Comprador; Cualquier término para una devolución de renta; y, lo que es más importante, los formularios de Notificación de los cinco días de derecho de rescisión y cancelación.
La Ley establece que hasta que el Vendedor cancele el Acuerdo, el Comprador ni las personas que trabajen para él pueden pedirle al Vendedor que firme una escritura o cualquier otro documento. Además, dado que este derecho de rescisión no comienza a correr hasta que el Comprador haya proporcionado el Aviso, el Vendedor puede cancelarlo en cualquier momento antes del vencimiento. Si el Comprador nunca proporciona el Aviso, el Vendedor puede rescindir incluso después de que el Comprador haya registrado su Escritura. Además, la multa legal por violar este derecho de recisión es tres veces el capital, más los honorarios de abogados y los costos judiciales. Peor aún, un comprador de equidad que viole la Ley de Ventas de Equidad de Vivienda puede ser condenado por un delito punible con un año de prisión, más una multa de $ 25,000 por cada violación.
Importante en las condiciones de la Ley es que se haya registrado un Aviso de Incumplimiento. El Aviso de Incumplimiento es el primer documento registrado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no judicial, comúnmente denominado “Venta de Fideicomisarios”. En algunos casos, es posible que no se haya registrado un Aviso de Incumplimiento en el momento en que el Vendedor suscribe un contrato de compra con el Comprador para que la Ley no se aplique. Sin embargo, si antes del cierre del Escrow se registra el Aviso de Incumplimiento, entonces parece que las disposiciones del derecho de rescisión se aplicarían y los formularios de aviso de rescisión y cancelación tendrían que proporcionarse al vendedor y el tiempo de rescisión debe expirar antes de que el se puede cerrar el depósito de garantía. Esta disposición no es renunciable por el Vendedor. Cualquier disposición de un contrato que intente o pretenda limitar la responsabilidad del comprador de equidad será nula y, a opción del vendedor de equidad, invalidará el contrato de compra de equidad. El comprador de equidad será responsable ante el vendedor de equidad por todos los daños causados inmediatamente por esa disposición. Cualquier disposición en un contrato que intente o pretenda requerir el arbitraje de cualquier disputa que surja en virtud de este capítulo será nula a opción del vendedor de equidad solo por los motivos que existen para la revocación de cualquier contrato.
En pocas palabras, si representa a un vendedor o comprador y la propiedad en cuestión tiene un Aviso de Incumplimiento registrado en su contra, tenga en cuenta que podría existir una situación de la Ley de Contrato de Venta del Capital de la Vivienda. Esto es particularmente importante si usted es un inversor o representa un inversor. Si se ejecutan correctamente, las ventas de equidad acumulado en la vivienda pueden generar enormes ganancias, pero si se realizan de manera incorrecta, pueden producirse juicios importantes y grandes facturas de honorarios de abogados.
La información contenida en este artículo es solo para fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento legal. Si tiene preguntas, debe buscar representación legal competente para ayudarlo.
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Following the deep recession of the mid 1970s, in 1979, the California legislature was concerned that homeowners whose residences are in foreclosure are at risk of fraud, deception, and unfair dealing by purchasers seeking to get control of their equity for little or no compensation. To prevent this, the Legislature passed the Home Equity Sales Contract Act (Civil Code 1695 et seq.) The Act only applies if all of the following conditions are met: (1) the property is one-to-four family dwelling units; (2) the owner occupies one of the units as his or her principal place of residence; (3) there is an outstanding notice of default recorded; and (4) the buyer will NOT use the property as a personal residence.
The Act does not apply if any one of these four conditions is unmet. If, for example, a seller occupies a property in foreclosure, but the buyer will be occupying the property as his or her personal residence, the home equity sales law does not apply. If all four conditions are met, however, the buyer must use a home equity sales contract, such as the C.A.R. standard form “Notice of Default Purchase Agreement” and attachments which incorporate the many requirements of the Act including: Full Disclosure of all terms of the Agreement; A complete description of the terms of payment from the Buyer; Any terms for a rent-back; and most importantly, Notice of the Five Day Right of Recission, and Cancellation forms.
The Act provides that until the time for the Seller to cancel the Agreement has ended, neither the Buyer nor anyone working for him can ask the Seller to sign any deed or any other document. Also, since this right of rescission does not start to run until the Buyer has provided the Notice, the Seller can cancel at any time before the expiration. If the Buyer never provides the Notice, the Seller can rescind even after the Buyer has recorded their Deed. Furthermore, the legal penalty for violating this Right of Recission is three times the equity plus attorney fees and court costs. Even worse, an equity purchaser who violates the Home Equity Sales Act may be convicted of a crime punishable by one year imprisonment, plus a $25,000 fine, for each violation.
Significant in the conditions of the Act is that a Notice of Default (“NOD”) has been recorded. The Notice of Default is the first recorded document in a Non-Judicial Foreclosure proceeding, commonly called a “Trustee Sale”. In some cases, an NOD may not have been recorded at the time the Seller enters a purchase contract with the Buyer so that Act would not apply. If however, prior to close of escrow the NOD is recorded, then it appears that the Right of Rescission provisions would apply and the Notice of Right of Rescission and Cancellation forms would have to be provided to the Seller and the Rescission time must expire before the close of escrow can occur. This provision is not waivable by the Seller. Any provision of a contract which attempts or purports to limit the liability of the equity purchaser shall be void and shall at the option of the equity seller render the equity purchase contract void. The equity purchaser shall be liable to the equity seller for all damages proximately caused by that provision. Any provision in a contract which attempts or purports to require arbitration of any dispute arising under this chapter shall be void at the option of the equity seller only upon grounds as exist for the revocation of any contract.
Bottom line, whether you represent a seller of buyer and the property at issue has a Notice of Default recorded against it be aware that a Home Equity Sale Contract Act situation might exist. This is particularly important if you are an investor or represent. Executed correctly, Home Equity Sales can yield huge profits, but done incorrectly can result in large judgements and big attorney fee bills.
The information contained in this article is for informational purposes only and not to be construed as legal advice. If you have questions, you should seek competent legal representation to assist you.
————————–Spanish Translation—————————–
Ley de Contrato de Venta del Capital de la Vivienda
By: Jose L. Parra, Esq.
Debido a la consecuencia económica del cierre de COVID-19, se han perdido empleos y, como resultado, las hipotecas quedarán sin pagar y se producirá un aumento en las ejecuciones hipotecarias de viviendas. Ahora los precios de las viviendas siguen siendo altos debido a que el inventario es bajo. Tantos en incumplimiento decidirán vender sus casas, tomar el capital restante y seguir adelante. Sin embargo, otros pueden no hacer nada hasta que se enfrenten a una ejecución hipotecaria. Los propietarios permiten que esto suceda porque simplemente no pueden dejar voluntariamente su casa, incluso si la ejecución hipotecaria elimina cualquier capital que pueda tener su casa. En consecuencia, algunos que obtienen conocimiento de que una propiedad está en ejecución hipotecaria, se comunican con el propietario incumplidor y ofrecen ofertas como la compra con una opción de devolución de alquiler, entre otras cosas.
Después de la profunda recesión de mediados de la década de 1970, en 1979, la legislatura de California tenía la preocupación de que los propietarios cuyas residencias están en ejecución hipotecaria corren el riesgo de fraude, engaño y trato injusto por parte de los compradores que buscan obtener el control de su patrimonio por poca o ninguna compensación. Para evitar esto, la Legislatura aprobó la Ley de Contrato de Venta del Capital de la Vivienda (Código Civil 1695 y siguientes). La Ley solo se aplica si se cumplen todas las condiciones siguientes: (1) la propiedad es una que tiene uno a cuatro unidades de vivienda familiar; (2) el propietario ocupa una de las unidades como su lugar de residencia principal; (3) hay un aviso pendiente de incumplimiento registrado; y (4) el comprador NO utilizará la propiedad como residencia personal.
La Ley no se aplica si alguna de estas cuatro condiciones no se cumple. Si, por ejemplo, un vendedor ocupa una propiedad en ejecución hipotecaria, pero el comprador ocupará la propiedad como su residencia personal, no se aplica la ley de venta del valor de la vivienda. Sin embargo, si se cumplen las cuatro condiciones, el comprador debe usar un contrato de venta del valor de la vivienda, como el C.A.R. formulario estándar “Aviso de Incumplimiento Acuerdo de Compra” y anexos que incorporan los muchos requisitos de la Ley, incluyendo: Divulgación completa de todos los términos del Acuerdo; Una descripción completa de los términos de pago del Comprador; Cualquier término para una devolución de renta; y, lo que es más importante, los formularios de Notificación de los cinco días de derecho de rescisión y cancelación.
La Ley establece que hasta que el Vendedor cancele el Acuerdo, el Comprador ni las personas que trabajen para él pueden pedirle al Vendedor que firme una escritura o cualquier otro documento. Además, dado que este derecho de rescisión no comienza a correr hasta que el Comprador haya proporcionado el Aviso, el Vendedor puede cancelarlo en cualquier momento antes del vencimiento. Si el Comprador nunca proporciona el Aviso, el Vendedor puede rescindir incluso después de que el Comprador haya registrado su Escritura. Además, la multa legal por violar este derecho de recisión es tres veces el capital, más los honorarios de abogados y los costos judiciales. Peor aún, un comprador de equidad que viole la Ley de Ventas de Equidad de Vivienda puede ser condenado por un delito punible con un año de prisión, más una multa de $ 25,000 por cada violación.
Importante en las condiciones de la Ley es que se haya registrado un Aviso de Incumplimiento. El Aviso de Incumplimiento es el primer documento registrado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no judicial, comúnmente denominado “Venta de Fideicomisarios”. En algunos casos, es posible que no se haya registrado un Aviso de Incumplimiento en el momento en que el Vendedor suscribe un contrato de compra con el Comprador para que la Ley no se aplique. Sin embargo, si antes del cierre del Escrow se registra el Aviso de Incumplimiento, entonces parece que las disposiciones del derecho de rescisión se aplicarían y los formularios de aviso de rescisión y cancelación tendrían que proporcionarse al vendedor y el tiempo de rescisión debe expirar antes de que el se puede cerrar el depósito de garantía. Esta disposición no es renunciable por el Vendedor. Cualquier disposición de un contrato que intente o pretenda limitar la responsabilidad del comprador de equidad será nula y, a opción del vendedor de equidad, invalidará el contrato de compra de equidad. El comprador de equidad será responsable ante el vendedor de equidad por todos los daños causados inmediatamente por esa disposición. Cualquier disposición en un contrato que intente o pretenda requerir el arbitraje de cualquier disputa que surja en virtud de este capítulo será nula a opción del vendedor de equidad solo por los motivos que existen para la revocación de cualquier contrato.
En pocas palabras, si representa a un vendedor o comprador y la propiedad en cuestión tiene un Aviso de Incumplimiento registrado en su contra, tenga en cuenta que podría existir una situación de la Ley de Contrato de Venta del Capital de la Vivienda. Esto es particularmente importante si usted es un inversor o representa un inversor. Si se ejecutan correctamente, las ventas de equidad acumulado en la vivienda pueden generar enormes ganancias, pero si se realizan de manera incorrecta, pueden producirse juicios importantes y grandes facturas de honorarios de abogados.
La información contenida en este artículo es solo para fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento legal. Si tiene preguntas, debe buscar representación legal competente para ayudarlo.
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