Preparing to Help Clients in Foreclosure and Avoiding Foreclosure
How things have changed in the last four months. The market was strong and poised for further advancement. The topics dominating the headlines were limited supply, cannabis, rent control and hazard insurance in rural areas. All of that has changed. In the span of a few short months, unemployment that was at record lows is now at record highs. As California begins to rollback some of its phased re-opening, certain business sectors are being forced to reduce capacity or close altogether for a second time, putting people back in the unemployment line.
Preparing to Help Clients in Foreclosure and Avoiding Foreclosure
By: D. Keith Dunnagan, Esq.
July 21, 2020
Recently, NPR reported more than 4.75 million mortgages or 9% of all mortgages are in some sort of a forbearance plan with their lender and they suspect this number is low. The National Multi-family Housing Council reports that in June 94.4% of renters paid a full or partial rent payment, but cautions that the high rent payment statistics may be attributed in part to expanded unemployment benefits, which unless Congress acts to extend, will be coming to an end on July 31, 2020.
With the increasing defaults and potential increase in evictions for non-paying tenants, ultimately, clients may be looking at foreclosure alternatives. The COVID-19 pandemic has created a new set of economic problems. While expanded unemployment benefits provided a short-term safety net for the unemployed, it is not a long-term solution. Consequently, we are anticipating that as a result of these economic issues that there will likely be a significant rise in foreclosures. It is time to dust off all that Great Recession knowledge involving foreclosures and short sales. Recognizing that this market is different from the Great Recession that was based upon bad paper. Loans that were in arrears because of negative amortization provisions before the borrower ever walked out of the escrow office, is not the case now. Short sales may not be immediately the soup de jour as property values still remain strong.
Some key things to remember as we move forward:
- When meeting with a prospect who is selling try to determine the basis for selling. Many will be forced to sell because of an inability to make mortgage payments and you should be attempting to determine the extent of a default and whether a foreclosure has been commenced.
- Remember your timeline for a foreclosure. The Notice of Default must be in place for 90 days and a Notice of Trustees Sale for 21 days (total of 111 days) but can be extended through forbearances and modification requests.
- Determine whether there is any equity in the home. Many will be reluctant to sell. They don’t see alternative paths and securing a new home will be scary for the seller. Look for alternate solutions than can accomplish the clients’ goals.
- Again, be mindful of the timeline (see bullet point 2 above) as decisions will need to be made with that timeline in mind. Especially important when contemplating a sale as you need to account for the escrow period.
- Determine whether or not the property has equity. Unless the property was purchased recently, most should have equity as values have consistently risen for several years now. If there is not enough equity to cover the cost of sale, make sure to use the CAR Short Sale Addendum and make sure the proper contingencies related to bank approval are included.
- In the Great Recession we did not worry much about the Home Equity Sales Contract Act (HESCA), because most homes were undervalued. In this market, many homes may have equity. Make sure you use the right contract. The CAR forms contain a HESCA compliant contract with the critical components included. Use it and understand when it is needed. For the basics, if a property is in foreclosure, has equity, and the purchaser will NOT occupy the home being purchased then HESCA applies.
- Remember the anti-deficiency statutes and how they apply. Under CCP 580b on a purchase money loan for a home occupied by the buyer as a principal residence there is no deficiency obligation. Under CCP 580d after a non-judicial foreclosure the foreclosing lender cannot pursue a deficiency judgment. Under CCP580e after a short sale on a 1-4 unit residential dwelling there is no deficiency liability.
This market is changing and it will be important to know how to help your clients navigate the world of foreclosures and when to employ short sale or HESCA sale strategies. Your clients are looking to you to guide them during this difficult time. Remind them that this shall pass and be a source of hope for them as they move past these difficult times.
Your clients will have questions regarding the legal implications of the decisions made related to potential foreclosures. We are here to provide assistance when needed and do not hesitate to reach out. We look forward to continuing to serve you and your clients with their real estate needs.
The information presented in this Article is not to be taken as legal advice. Every person’s situation is different. If you are facing a legal issue of any kind, get competent legal advice in your State immediately so that you can determine your best options.
————-Spanish Translation—————
Preparación para Ayudar a los Clientes en la Ejecución Hipotecaria y Evitar la Ejecución Hipotecaria
Translated by: Jose L. Parra, Esq.
Cómo han cambiado las cosas en los últimos cuatro meses. El mercado era fuerte y preparado para un mayor avance. Los temas que dominaron los titulares fueron la oferta limitada, el cannabis, el control de alquileres y el seguro contra riesgos en las zonas rurales. Todo eso ha cambiado. En el lapso de unos pocos meses, el desempleo que estaba en mínimos históricos ahora está en niveles récord. A medida que California comienza a revertir parte de su reapertura gradual, ciertos sectores comerciales se ven obligados a reducir la capacidad o cerrar por completo por segunda vez, lo que vuelve a poner a las personas en la línea de desempleo.
Recientemente, NPR informó que más de 4.75 millones de hipotecas o el 9% de todas las hipotecas están en algún tipo de plan de tolerancia con su prestamista y sospechan que este número es bajo. El Consejo Nacional de Viviendas Multifamiliares informa que en junio el 94.4% de los inquilinos pagaron un pago de renta total o parcial, pero advierte que las estadísticas de pago de renta alta pueden atribuirse en parte a beneficios de desempleo ampliados, que a menos que el Congreso actúe para extenderlos, serán llegando a su fin el 31 de julio de 2020.
Con el aumento de los incumplimientos y el posible aumento de los desalojos para inquilinos que no pagan, en última instancia, los clientes pueden estar buscando alternativas de ejecución hipotecaria. La pandemia de COVID-19 ha creado un nuevo conjunto de problemas económicos. Si bien los beneficios de desempleo ampliados proporcionaron una red de seguridad a corto plazo para los desempleados, no es una solución a largo plazo. En consecuencia, anticipamos que como resultado de estos problemas económicos es probable que haya un aumento significativo en las ejecuciones hipotecarias. Es hora de desempolvar todo ese conocimiento de la Gran Recesión que involucra ejecuciones hipotecarias y ventas en corto. Reconociendo que este mercado es diferente de la Gran Recesión que se basó en un mal papel. Los préstamos que estaban en mora debido a provisiones de amortización negativas antes de que el prestatario saliera de la oficina de custodia, no es el caso ahora. Las ventas en corto pueden no ser inmediatamente la sopa de viaje, ya que los valores de las propiedades siguen siendo fuertes.
Algunas cosas clave para recordar a medida que avanzamos:
- Cuando se reúna con un prospecto que está vendiendo, trate de determinar la base de la venta. Muchos se verán obligados a vender debido a la imposibilidad de hacer pagos de la hipoteca y usted debe intentar determinar el alcance de un incumplimiento y si se ha iniciado una ejecución hipotecaria.
- Recuerde su cronograma para una ejecución hipotecaria. La Notificación de incumplimiento debe estar vigente durante 90 días y una Notificación de venta de fideicomisarios durante 21 días (un total de 111 días), pero puede extenderse a través de las tolerancias y las solicitudes de modificación.
- Determine si hay equidad en el hogar. Muchos serán reacios a vender. No ven caminos alternativos y asegurar un nuevo hogar será aterrador para el vendedor. Busque soluciones alternativas que puedan lograr los objetivos de los clientes.
- Nuevamente, tenga en cuenta la línea de tiempo (vea el punto 2 arriba) ya que las decisiones deberán tomarse teniendo en cuenta esa línea de tiempo. Especialmente importante cuando se contempla una venta, ya que debe contabilizar el período de depósito en garantía.
- Determinar si la propiedad tiene o no patrimonio. A menos que la propiedad se haya comprado recientemente, la mayoría debería tener capital ya que los valores han aumentado constantemente durante varios años. Si no hay suficiente capital para cubrir el costo de venta, asegúrese de utilizar el Anexo de venta corta de CAR y asegúrese de que se incluyen las contingencias apropiadas relacionadas con la aprobación del banco.
- En la Gran Recesión no nos preocupábamos demasiado por la Ley de Contrato de Venta del Capital de la Vivienda (HESCA), porque la mayoría de las viviendas estaban infravaloradas. En este mercado, muchas casas pueden tener equidad. Asegúrese de usar el contrato correcto. Los formularios CAR contienen un contrato conforme a HESCA con los componentes críticos incluidos. Úselo y comprenda cuándo es necesario. Para lo básico, si una propiedad está en ejecución hipotecaria, tiene equidad y el comprador NO ocupará la casa que está comprando, entonces se aplica HESCA.
- Recuerde los estatutos contra la deficiencia y cómo se aplican. Bajo CCP 580b en un préstamo de dinero de compra para una casa ocupada por el comprador como residencia principal, no hay obligación de deficiencia. Bajo CCP 580d después de una ejecución hipotecaria no judicial, el prestamista hipotecario no puede buscar un fallo por deficiencia. Bajo CCP580e después de una venta corta en una vivienda residencial de 1-4 unidades, no hay responsabilidad por deficiencia.
Este mercado está cambiando y será importante saber cómo ayudar a sus clientes a navegar por el mundo de las ejecuciones hipotecarias y cuándo emplear estrategias de venta corta o HESCA. Sus clientes buscan que los guíen durante este momento difícil. Recuérdeles que esto pasará y será una fuente de esperanza para ellos a medida que pasan estos tiempos difíciles.
Sus clientes tendrán preguntas sobre las implicaciones legales de las decisiones tomadas relacionadas con posibles ejecuciones hipotecarias. Estamos aquí para brindar asistencia cuando sea necesario y no dude en comunicarse. Esperamos continuar sirviéndole a usted y a sus clientes con sus necesidades inmobiliarias.
La información presentada en este artículo no debe tomarse como asesoramiento legal. La situación de cada persona es diferente. Si se enfrenta a un problema legal de cualquier tipo, obtenga asesoramiento legal competente en su estado de inmediato para que pueda determinar sus mejores opciones.
Recent and Popular Articles From Our Blog:
- March 30 – The CARES Act Stimulus Package Guidance
- April 23 – Pending Legislation in the Wake of COVID-19
- April 28 – A New Reality – Temporary or Permanent – Virtual Showings and Disclosures
- May 12 – Executive Order Creates Worker’s Comp Liability for Small Business
- May 18 – Planning for Bankruptcy
- May 22 – Servant Leadership
- June 8 – Paycheck Protection Program Flexibility Act is Enacted
- June 10 – Impact to Credit Score After Filing Chapter 7 Bankruptcy
- June 26 – SBA Rolls Out Updated PPP Loan Forgiveness Application
- July 2 – Understanding the Home Equity Sales Contract Act 2020
- July 14 – Governor Rolls Back Re-Opening
Our website helps you stay updated. Check it out at www.bpelaw.com.
How things have changed in the last four months. The market was strong and poised for further advancement. The topics dominating the headlines were limited supply, cannabis, rent control and hazard insurance in rural areas. All of that has changed. In the span of a few short months, unemployment that was at record lows is now at record highs. As California begins to rollback some of its phased re-opening, certain business sectors are being forced to reduce capacity or close altogether for a second time, putting people back in the unemployment line.
Preparing to Help Clients in Foreclosure and Avoiding Foreclosure
By: D. Keith Dunnagan, Esq.
July 21, 2020
Recently, NPR reported more than 4.75 million mortgages or 9% of all mortgages are in some sort of a forbearance plan with their lender and they suspect this number is low. The National Multi-family Housing Council reports that in June 94.4% of renters paid a full or partial rent payment, but cautions that the high rent payment statistics may be attributed in part to expanded unemployment benefits, which unless Congress acts to extend, will be coming to an end on July 31, 2020.
With the increasing defaults and potential increase in evictions for non-paying tenants, ultimately, clients may be looking at foreclosure alternatives. The COVID-19 pandemic has created a new set of economic problems. While expanded unemployment benefits provided a short-term safety net for the unemployed, it is not a long-term solution. Consequently, we are anticipating that as a result of these economic issues that there will likely be a significant rise in foreclosures. It is time to dust off all that Great Recession knowledge involving foreclosures and short sales. Recognizing that this market is different from the Great Recession that was based upon bad paper. Loans that were in arrears because of negative amortization provisions before the borrower ever walked out of the escrow office, is not the case now. Short sales may not be immediately the soup de jour as property values still remain strong.
Some key things to remember as we move forward:
- When meeting with a prospect who is selling try to determine the basis for selling. Many will be forced to sell because of an inability to make mortgage payments and you should be attempting to determine the extent of a default and whether a foreclosure has been commenced.
- Remember your timeline for a foreclosure. The Notice of Default must be in place for 90 days and a Notice of Trustees Sale for 21 days (total of 111 days) but can be extended through forbearances and modification requests.
- Determine whether there is any equity in the home. Many will be reluctant to sell. They don’t see alternative paths and securing a new home will be scary for the seller. Look for alternate solutions than can accomplish the clients’ goals.
- Again, be mindful of the timeline (see bullet point 2 above) as decisions will need to be made with that timeline in mind. Especially important when contemplating a sale as you need to account for the escrow period.
- Determine whether or not the property has equity. Unless the property was purchased recently, most should have equity as values have consistently risen for several years now. If there is not enough equity to cover the cost of sale, make sure to use the CAR Short Sale Addendum and make sure the proper contingencies related to bank approval are included.
- In the Great Recession we did not worry much about the Home Equity Sales Contract Act (HESCA), because most homes were undervalued. In this market, many homes may have equity. Make sure you use the right contract. The CAR forms contain a HESCA compliant contract with the critical components included. Use it and understand when it is needed. For the basics, if a property is in foreclosure, has equity, and the purchaser will NOT occupy the home being purchased then HESCA applies.
- Remember the anti-deficiency statutes and how they apply. Under CCP 580b on a purchase money loan for a home occupied by the buyer as a principal residence there is no deficiency obligation. Under CCP 580d after a non-judicial foreclosure the foreclosing lender cannot pursue a deficiency judgment. Under CCP580e after a short sale on a 1-4 unit residential dwelling there is no deficiency liability.
This market is changing and it will be important to know how to help your clients navigate the world of foreclosures and when to employ short sale or HESCA sale strategies. Your clients are looking to you to guide them during this difficult time. Remind them that this shall pass and be a source of hope for them as they move past these difficult times.
Your clients will have questions regarding the legal implications of the decisions made related to potential foreclosures. We are here to provide assistance when needed and do not hesitate to reach out. We look forward to continuing to serve you and your clients with their real estate needs.
The information presented in this Article is not to be taken as legal advice. Every person’s situation is different. If you are facing a legal issue of any kind, get competent legal advice in your State immediately so that you can determine your best options.
————-Spanish Translation—————
Preparación para Ayudar a los Clientes en la Ejecución Hipotecaria y Evitar la Ejecución Hipotecaria
Translated by: Jose L. Parra, Esq.
Cómo han cambiado las cosas en los últimos cuatro meses. El mercado era fuerte y preparado para un mayor avance. Los temas que dominaron los titulares fueron la oferta limitada, el cannabis, el control de alquileres y el seguro contra riesgos en las zonas rurales. Todo eso ha cambiado. En el lapso de unos pocos meses, el desempleo que estaba en mínimos históricos ahora está en niveles récord. A medida que California comienza a revertir parte de su reapertura gradual, ciertos sectores comerciales se ven obligados a reducir la capacidad o cerrar por completo por segunda vez, lo que vuelve a poner a las personas en la línea de desempleo.
Recientemente, NPR informó que más de 4.75 millones de hipotecas o el 9% de todas las hipotecas están en algún tipo de plan de tolerancia con su prestamista y sospechan que este número es bajo. El Consejo Nacional de Viviendas Multifamiliares informa que en junio el 94.4% de los inquilinos pagaron un pago de renta total o parcial, pero advierte que las estadísticas de pago de renta alta pueden atribuirse en parte a beneficios de desempleo ampliados, que a menos que el Congreso actúe para extenderlos, serán llegando a su fin el 31 de julio de 2020.
Con el aumento de los incumplimientos y el posible aumento de los desalojos para inquilinos que no pagan, en última instancia, los clientes pueden estar buscando alternativas de ejecución hipotecaria. La pandemia de COVID-19 ha creado un nuevo conjunto de problemas económicos. Si bien los beneficios de desempleo ampliados proporcionaron una red de seguridad a corto plazo para los desempleados, no es una solución a largo plazo. En consecuencia, anticipamos que como resultado de estos problemas económicos es probable que haya un aumento significativo en las ejecuciones hipotecarias. Es hora de desempolvar todo ese conocimiento de la Gran Recesión que involucra ejecuciones hipotecarias y ventas en corto. Reconociendo que este mercado es diferente de la Gran Recesión que se basó en un mal papel. Los préstamos que estaban en mora debido a provisiones de amortización negativas antes de que el prestatario saliera de la oficina de custodia, no es el caso ahora. Las ventas en corto pueden no ser inmediatamente la sopa de viaje, ya que los valores de las propiedades siguen siendo fuertes.
Algunas cosas clave para recordar a medida que avanzamos:
- Cuando se reúna con un prospecto que está vendiendo, trate de determinar la base de la venta. Muchos se verán obligados a vender debido a la imposibilidad de hacer pagos de la hipoteca y usted debe intentar determinar el alcance de un incumplimiento y si se ha iniciado una ejecución hipotecaria.
- Recuerde su cronograma para una ejecución hipotecaria. La Notificación de incumplimiento debe estar vigente durante 90 días y una Notificación de venta de fideicomisarios durante 21 días (un total de 111 días), pero puede extenderse a través de las tolerancias y las solicitudes de modificación.
- Determine si hay equidad en el hogar. Muchos serán reacios a vender. No ven caminos alternativos y asegurar un nuevo hogar será aterrador para el vendedor. Busque soluciones alternativas que puedan lograr los objetivos de los clientes.
- Nuevamente, tenga en cuenta la línea de tiempo (vea el punto 2 arriba) ya que las decisiones deberán tomarse teniendo en cuenta esa línea de tiempo. Especialmente importante cuando se contempla una venta, ya que debe contabilizar el período de depósito en garantía.
- Determinar si la propiedad tiene o no patrimonio. A menos que la propiedad se haya comprado recientemente, la mayoría debería tener capital ya que los valores han aumentado constantemente durante varios años. Si no hay suficiente capital para cubrir el costo de venta, asegúrese de utilizar el Anexo de venta corta de CAR y asegúrese de que se incluyen las contingencias apropiadas relacionadas con la aprobación del banco.
- En la Gran Recesión no nos preocupábamos demasiado por la Ley de Contrato de Venta del Capital de la Vivienda (HESCA), porque la mayoría de las viviendas estaban infravaloradas. En este mercado, muchas casas pueden tener equidad. Asegúrese de usar el contrato correcto. Los formularios CAR contienen un contrato conforme a HESCA con los componentes críticos incluidos. Úselo y comprenda cuándo es necesario. Para lo básico, si una propiedad está en ejecución hipotecaria, tiene equidad y el comprador NO ocupará la casa que está comprando, entonces se aplica HESCA.
- Recuerde los estatutos contra la deficiencia y cómo se aplican. Bajo CCP 580b en un préstamo de dinero de compra para una casa ocupada por el comprador como residencia principal, no hay obligación de deficiencia. Bajo CCP 580d después de una ejecución hipotecaria no judicial, el prestamista hipotecario no puede buscar un fallo por deficiencia. Bajo CCP580e después de una venta corta en una vivienda residencial de 1-4 unidades, no hay responsabilidad por deficiencia.
Este mercado está cambiando y será importante saber cómo ayudar a sus clientes a navegar por el mundo de las ejecuciones hipotecarias y cuándo emplear estrategias de venta corta o HESCA. Sus clientes buscan que los guíen durante este momento difícil. Recuérdeles que esto pasará y será una fuente de esperanza para ellos a medida que pasan estos tiempos difíciles.
Sus clientes tendrán preguntas sobre las implicaciones legales de las decisiones tomadas relacionadas con posibles ejecuciones hipotecarias. Estamos aquí para brindar asistencia cuando sea necesario y no dude en comunicarse. Esperamos continuar sirviéndole a usted y a sus clientes con sus necesidades inmobiliarias.
La información presentada en este artículo no debe tomarse como asesoramiento legal. La situación de cada persona es diferente. Si se enfrenta a un problema legal de cualquier tipo, obtenga asesoramiento legal competente en su estado de inmediato para que pueda determinar sus mejores opciones.
Recent and Popular Articles From Our Blog:
- March 30 – The CARES Act Stimulus Package Guidance
- April 23 – Pending Legislation in the Wake of COVID-19
- April 28 – A New Reality – Temporary or Permanent – Virtual Showings and Disclosures
- May 12 – Executive Order Creates Worker’s Comp Liability for Small Business
- May 18 – Planning for Bankruptcy
- May 22 – Servant Leadership
- June 8 – Paycheck Protection Program Flexibility Act is Enacted
- June 10 – Impact to Credit Score After Filing Chapter 7 Bankruptcy
- June 26 – SBA Rolls Out Updated PPP Loan Forgiveness Application
- July 2 – Understanding the Home Equity Sales Contract Act 2020
- July 14 – Governor Rolls Back Re-Opening
Our website helps you stay updated. Check it out at www.bpelaw.com.